El arreglo del portón se le encarga «al primo de un vecino» porque cobra barato y es de confianza. A la semana el portón vuelve a fallar, el primo ya no contesta, y no hay papel con qué reclamar: ni precio acordado, ni garantía, ni alcance del trabajo.
Cada contrato mal hecho del condominio se paga tres veces: en el servicio, en el reclamo y en la desconfianza de los vecinos hacia la administración. Contratar bien no desconfía de la persona: protege al condominio.
Los cuatro pasos de una contratación sana
- Alcance escrito: qué se va a hacer, con qué materiales, en qué área y qué NO incluye. Sin alcance no hay comparación posible.
- Cotización comparada: mínimo tres propuestas sobre el mismo alcance. Se compara precio, plazo, garantía y referencias — no solo el número.
- Contrato por escrito: partes, monto, forma de pago (ideal: parcial contra avance y saldo contra verificación), plazo, garantía, responsabilidad por daños y retiro de escombros.
- Verificación y liquidación: se revisa el entregable contra lo pactado antes de pagar el saldo. Lo pagado no se puede usar de argumento.
Para servicios recurrentes (limpieza, elevadores, jardín) el contrato además pide capítulo de personal: quién es el patrón de la gente que labora en el condominio y qué responsabilidades laborales y de seguridad social asume cada parte. Este punto ahorra demandas: el condominio debe exigir constancias y pagar solo por el servicio facturado.
Obras importantes: cuando el contrato se vuelve blindaje
Hay obras que no admiten el «lo hacemos viendo»: tocar estructura, descargas, fachada o equipos críticos (elevadores, bombas) puede afectar la seguridad y la estética del edificio — y por eso el Código exige respetar esos límites (arts. 1008 y 1010) y tu reglamento suele reservar su aprobación a la asamblea o al consejo. Para ellas, el contrato estándar se queda corto: pide cláusulas de obra.
| Cláusula de obra | Qué protege | Clasificación |
|---|---|---|
| Aprobación previa de asamblea/consentimientos (arts. 1008, 1010) | Que nadie intervenga lo común o la estructura sin respaldo comunitario | (LEY + REGLAMENTO: quién aprueba depende de tu escritura y reglamento) |
| Cronograma con penalización por retraso | El vecindario que vive entre polvo y ruido semanas extra sin consecuencias | (BUENA PRÁCTICA contractual) |
| Retención de garantía (ej. 5-10 % diferida a X meses de verificada la obra) | Que la filtración que reaparezca en la primera lluvia tenga con qué responder | (BUENA PRÁCTICA · % y plazo los fija tu acuerdo, no la ley) |
| Seguro de responsabilidad civil del contratista + aviso de inicio a vecinos | Daños a terceros y a propiedad ajena durante la obra | (BUENA PRÁCTICA · verifica permisos municipales exigibles a tu obra) |
| Recepción de obra con lista de observaciones firmada | Que «terminado» signifique verificado, no «ya se fueron» | (BUENA PRÁCTICA) |
Une cada cláusula del contrato con el problema que previene:
La asamblea aprobó impermeabilizar la azotea (obra que afecta área común). Además del proceso ordinario de contratación, ¿qué debe exigir el consejo antes de firmar?
De estas tres cotizaciones para impermeabilizar la azotea, ¿cuál conviene elegir?
Clasifica cada señal del proveedor como verde o roja:
Arrastra cada ficha a su categoría (o tócala y luego toca la categoría). También puedes usar el teclado.
Para compras chicas del día a día (una refacción, un bote de pintura) el condominio puede eximirse del proceso de tres cotizaciones.
Piensa en el último servicio que contrató tu condominio. ¿Hubo alcance escrito, comparación y garantía? Si hubo o se planea una obra importante (impermeabilización, elevador, fachada), revisa el contrato: ¿cuántas de las cinco cláusulas de obra de la tabla ya están? Identifica el paso que se saltaron y qué costó.
Si no hubo proceso, propone en asamblea un umbral: arriba de X pesos, tres cotizaciones y contrato firmado por ambos; para obras de área común, cláusulas de obra obligatorias.
Tu texto se guarda sólo en este dispositivo.
- Cuatro pasos: alcance escrito, tres cotizaciones, contrato con garantías, verificación antes de liquidar.
- El pago contra avance es tu cláusula de poder: nunca liquide el saldo sin revisar.
- Umbrales de compra directa por escrito: el rigor se escala con el monto, no con la simpatía.
- Obras importantes = cláusulas de obra: penalización por retraso, retención de garantía, seguro del contratista y recepción firmada.
Siguiente paso: Emergencias — el protocolo para la noche que todo se descompone a la vez.
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