Hay dos formas de pagar el mantenimiento del condominio: con calendario, o con susto.
El mantenimiento preventivo es el programado: limpiar cisternas cada seis meses, revisar el equipo de bombeo, dar servicio al elevador, podar donde toca, impermeabilizar antes de las lluvias. El correctivo es el que llega cuando algo ya falló: la bomba quemada un domingo, la filtración en temporada de lluvias, el elevador parado con vecinos de tercer piso bajando escalera.
El correcto casi siempre cuesta varias veces más que el preventivo — y nunca llega solo: trae horas extra, alquiler de equipo, daño en vecinos y el gasto del fondo de contingencias que costó años reunir.
Los cinco sistemas que no pueden sorprender
| Sistema | Prevención típica | Qué pasa si falla |
|---|---|---|
| Agua (cisterna, tinaco, bombas) | Limpieza semestral de cisterna; revisión de bombas | Sin agua, reparación de urgencia a sobreprecio |
| Elevadores | Contrato de mantenimiento con visitas programadas | Vecinos varados; multa si no hay dictamen vigente |
| Eléctrico (áreas comunes) | Revisión anual de tableros y cableado visible | Cortocircuito, incendio, daños a terceros |
| Impermeabilización y fachada | Inspección antes y después de lluvias | Filtraciones a departamentos: conflicto + reparación doble |
| Seguridad (portones, cámaras, luz) | Prueba mensual de funcionamiento | Acceso libre, robos, responsabilidad del condominio |
Truco de presupuesto: el calendario de preventivo es insumo directo de la ruta del dinero. Los servicios programados (elevador, bombas, áreas verdes) van como partidas del presupuesto anual; lo que no está presupuestado, cuando ocurre se paga del fondo de contingencias o de una colecta. Un condominio con calendario casi nunca ejerce el fondo; uno sin calendario lo vacía.
Del calendario de mantenimiento al plan anual integral
El calendario de mantenimiento es la franja técnica, pero el año del condominio tiene seis franjas que se planean juntas y se aprueban una sola vez en asamblea. Un plan anual integral evita el modo «apagar incendios todo el año»: cada franja tiene fecha, responsable y partida presupuestada.
| Franja del año | Qué incluye | Frecuencia típica | Clasificación |
|---|---|---|---|
| Mantenimiento técnico | Cisternas, bombas, elevadores, eléctrico, impermeabilización, áreas verdes | Según calendario de cada sistema | (BUENA PRÁCTICA · respaldo LEY: conservación a cargo de la administración, art. 1009) |
| Protección civil | Dictámenes y programa interno vigentes, simulacro, revisión de extintores y rutas de evacuación | Verificación según autoridad local + simulacro anual | (LEY/REGLAMENTO MUNICIPAL · verifica plazos con tu autoridad local) |
| Seguros | Revisión de coberturas y valores asegurados antes de la renovación; avisar cambios (remodelaciones, nuevos equipos) | Anual, antes de la fecha de renovación | (BUENA PRÁCTICA · el seguro es contrato, no ley condominial) |
| Documentación y libros | Estado de libros y documentos (art. 1012), pólizas, contratos vigentes, actas archivadas | Revisión anual con informe del consejo (arts. 1014-1018) | (LEY: los libros son obligatorios; la revisión anual es buena práctica) |
| Reglamento y acuerdos | Revisión de una sección del reglamento o de acuerdos vigentes; propuestas a asamblea | Una sección por año, rota | (BUENA PRÁCTICA · la reforma corresponde a asamblea según escritura) |
| Comunidad y capacitación | Reunión vecinal informativa, inducción de nuevos propietarios/inquilinos, capacitación del consejo | Al menos una actividad por semestre | (BUENA PRÁCTICA) |
El consejo de un condominio quiere pasar del «calendario de mantenimiento» a un «plan anual integral». ¿Qué lo distingue?
¿Cuál es la relación correcta entre mantenimiento preventivo y correctivo?
Clasifica cada acción según el tipo de mantenimiento:
Arrastra cada ficha a su categoría (o tócala y luego toca la categoría). También puedes usar el teclado.
Un contrato de mantenimiento de elevadores es un gasto prescindible mientras el elevador funcione bien.
Enumera los cinco sistemas de tu condominio y marca cuáles tienen calendario de preventivo hoy. Luego revisa las seis franjas del plan anual integral: ¿cuál está totalmente descubierta en tu condominio (protección civil, seguros, documentación, reglamento o comunidad)? Anota qué revisión necesitas cotizar o agendar para el próximo presupuesto.
Empieza por lo que más duele si falla: agua y elevadores. Después, una sola franja del plan integral rescatada este año ya cambia el juego.
Tu texto se guarda sólo en este dispositivo.
- Preventivo: programado, cotizado, presupuestado. Correctivo: urgente, caro, sorpresivo.
- Cinco sistemas prioritarios: agua, elevadores, eléctrico, impermeabilización, seguridad.
- El calendario de preventivo se convierte en partidas del presupuesto anual.
- El plan anual integral suma seis franjas —técnica, protección civil, seguros, documentación, reglamento y comunidad— con fecha, responsable y partida.
Siguiente paso: Cómo contratar proveedores — cotizar, comparar y dejar por escrito lo que el condominio compra.
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